こんにちは!よっぴです。
今日は「不動産投資で家賃保証はつけたほうがよいのか?」というテーマについて書いてみたいと思います。
以下、目次です。
1. 不動産投資で家賃保証はつけたほうがよいのか?
2. 家賃保証をつけるメリット・デメリット
3. 家賃保証をする側の視点とは?
4. まとめ
1. 不動産投資で家賃保証はつけたほうがよいのか?
新築ワンルームマンションを扱う業者などが物件を売るのにセットで家賃保証をつける話が多かったりします。
家賃保証と聞くと不動産投資で一番のリスクと考えてしまう空室リスクを避ける最高のシステムと感じてしまう人もいるかもしれません。
しかし家賃保証をする側にも当然、そんな自分の首を絞めるような真似はしません。
れっきとしたビジネスモデルなので家賃保証をする側も利益が上がらなければやる意味がないのです。
この辺りの話は後程、詳しく書くとして、まずは記事タイトルのとおり、不動産投資で家賃保証をつけたほうがよいのか?という質問に対しては、僕の答えはこうです。
つけないほうがよい。
です。
2. 家賃保証をつけるメリット・デメリット
(1)決められた賃料が毎月入ってくる(空室を気にする必要がなくなる)
(2)滞納リスクもなくなる(入居者がいるのに家賃が入ってこないということがなくなる)
(1)満室になったときの賃料よりは収入が減る
(2)定期的に保証賃料は見直される
(3)原状回復時に家賃保証会社マターになる
(4)総合的に契約上の制限が複数ある
メリットはまんまですね。
入居者がいようがいまいが決められた賃料が毎月入ってくるので精神的な面でも安定しますね。
また、同じように入居者がいるが家賃を滞納するようなテナントだったとしても、家賃保証会社からは決められた賃料が入ってきます。
デメリット
(1)家賃保証される賃料というのは市場賃料相場に掛け目が入った金額になります。
この掛け目の率は物件の内容や立地などによって変わってきます。
(2)物件は当然、時間の経過とともに劣化していきますのでそれに合わせて市場賃料相場も下がってきます。
それに合わせて保証賃料も定期的に見直されます。
(3)テナントの入れ替え時、原状回復が発生しますがこの原状回復は家主の義務です。
家賃保証する側としては手抜き工事されたりリフォーム費用をケチられてしまうと見込んでいた賃料で賃貸に出せなくなってしまうのでこの点においては抜かりありません。
基本は家賃保証する会社が物件の管理も行っているので、この原状回復工事は家賃保証会社の選定業者で行う形になります。
この工事費用が割高になるケースもあります。
(4)サブリース契約をすぐに解約できない、テナント入退去時には免責期間があるなど、何かと契約上の制限があります。
3. 家賃保証をする側の視点とは?
冒頭でも書いたように、これはれっきとしたビジネスモデルなので損がでるようなシステムにはなっていないのです。
立地や物件の特性などから掛け目を調整して空室が出たとしてもトータルで利益が出るように算出しています。
また、副次として賃貸管理、それに伴う原状回復やその他大型営繕工事などでも収益ポイントがあるため、顧客を囲い込みやすくします。
これは一般的な家賃保証会社の形ですが、一部、このモデルとは違う形の会社もあります。
それは、物件を売るために家賃保証をつけるやり方です。
ベースにする賃料を高くすることで物件の売買価格は高くなります。
それによって業者は売買益を多くとることが出来ます。
しかしベース賃料が高いとそれに気付くか、または売った後にその賃料で賃貸がつかない場合、問題になりますよね?
しかし、売却とセットで家賃保証することで、買い手側からするとその賃料で保証できるだけの自信と根拠があるのだと思わせることが出来ます。
しかし、1年か2年程度で賃料見直しということで本来の相場に近い賃料まで引き下げられます。
最近はこういった数字と心理のマジックのようなやり方をする業者も増えてきています。
4. まとめ
いかがでしたでしょうか。
多少手取りが減っても楽な方がよいという方は業者の言いなりになりながらもいちいちテナントの入退去に神経を患されることもないのでそういった方であれば家賃保証をつけるのもアリだと思います。
結果、損したくないという方であれば家賃保証はつけないほうがよいでしょう。