不動産投資で破産とかするのか？

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資で破産とかするのか？」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資で破産とかするのか？

不動産投資において、一般的に頭によぎる最悪のケースとはおそらく破産することなのではと思います。

本当の意味で最悪なのは破産が原因で命を絶つという行動かもしれませんがその入り口部分という意味で最悪なケースは破産ということになるでしょう。

では実際に不動産投資において破産とかしたりするのでしょうか？

これは本当ににっちもさっちもいかなくなれば破産になります。

2.　破産するケース

本来はあまりこういう最悪なケースに陥ることはあまりないのですが、ではどんな状態になれば破産するのでしょうか？

ひとえに、“莫大な借金だけが残ってしまうこと”になります。

株をやるかたはご存知だと思いますが、株で信用取引をしてレバレッジコントロールが上手くいかず、かつ市場が一時的にしろ急激な値動きをした場合、すべてのポジションが強制決済され最悪な場合、借金だけが残ることがあります。

それと不動産投資の最悪なケースは酷似しています。

株は本来は現物なので(現金で購入する)、仮に100万円元手で購入した株が最悪、紙くずになったとしても破産までには至りません。

不動産投資も同じです。

すべて現金で購入し続ける分には破産することはないのです。

しかしほとんどのケースが借入して不動産投資を行いますのでこの時点で株でいう信用取引状態なのです。

ひとつめのケースとして、これは実際にバブル時代にあったことなのですが、借入して不動産を購入し、その購入した不動産を担保に新たに別の物件を購入する。そしてさらにその購入した物件を担保に次の物件を購入し・・。

当時は不動産は値上がりし続けるものだと思われていたので成り立った図式なのですが現実はそうはいきませんでした。

購入した物件が値下がりし出すと担保に入れた物件が担保割れして、さらにその前に購入し担保に差し出した物件も担保割れしてという悪循環が広がりあっという間に莫大な借金だけが残ってしまいます。

基本的な流れは似ていますが最近のパターンですと、入ってくる賃料が想定していたよりも見込めず、かつ支払う借入の元利払いが収入よりも上回ってしまい運用がもう見込めなくなってしまい、売却してリセットしようにも市場価格よりも残債が上回ってしまい売るに売れない場合に選択肢のひとつとして破産という方法が出てきます。

3.　不動産投資で破産するのは最悪のケース

こうやって文字ベースで読んでみると恐怖に感じる部分もあると思いますが、では現実的にこういったケースがどれくらいかと言われるとあまりないというのが実情なんですね。

というのも、バブル期と違って賃料を目当てに不動産投資をするので一定期間耐えると(この一定期間とは物件の内容や借入条件などで大きく差が出るので一概には言えません)、残債が減って損益分岐点に到達するのです。

市場価格はこちらでは操作できませんが残債部分は時間が解決してくれるのでこの残債部分が市場価格を下回るクロスポイントが損益分岐点になるんですね。

ここを過ぎればあとは逆に売却益に変わります。

むしろ、仕入れが上手い人は買った瞬間から市場価格が残債を上回ることもありますので(転売できる価格で購入したということ)、こういったケースは非常に好ましいといえます。

なぜならいつ売っても利益が出るわけですから入ってくる賃料は丸々、利益みたいなものだからです。

逆を言えば、仕入れ価格≧市場価格で物件を購入すればいいだけで、余程、高値掴みさえしなければ最悪、売却することでリセットが出来るということです。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

高額なものを扱うので一歩間違えれば大変なことになる印象もありますが、極論を言えば市場価値より高いものを買わなければよいだけという話になります。

これは目利きもありますが、悪質な業者に騙されるケースがほとんどです。

その点さえ気を付ければ実はそんなにリスクがないのが不動産投資なのです。