こんにちは!よっぴです。
今日は、「不動産投資における銀行の審査について」というテーマについて書いてみたいと思います。
不動産投資において銀行からの融資は非常に重要です。
優良な物件を見つけても融資が下りなければその物件は買えません。
そういう意味では物件と融資は二人三脚のような形になるのでどちらかがうまくいってももう片方が機能しなければ前に進みません。
むしろ、どちらかというと、先に銀行の融資を攻略することが先決になるといっても過言ではありません。
銀行の融資の審査基準については各行で違いはありますが、大きく共通する部分もありますのでそのあたりをみていきたいと思います。
1. 不動産投資における銀行の審査について
2. 銀行の審査基準
3. 銀行の融資審査における代表的な計算方法
4. まとめ
1.不動産投資における銀行の審査について
代表的な考え方として、銀行の審査はその借り手になる“人”の審査もですが、買おうとしている“物件”と両方をみます。
“人”については、この人はお金を借りるに値する人なのかという意味で、信用力や返済能力をみます。
信用力の面はさらに、きちんと返済期日を守るのか、遅れたりしないか、他にも何か借金がないかという借り手の人間性の部分と、勤務先の規模や年収、勤続年数などの主にお金を受け取る先の勤務先の企業の信用力をみます。
次に、物件の面については、どれくらいの担保価値があるのか、収益はどれくらい生むのかといった物件自体の力を審査します。
このように“物件”と“人”という大きく二つの面から判断し、さらにはそこから細かい点まで審査をします。
そして最終的に、貸せるのか貸せないのか、貸せるとしたらいくらまで貸せるのかといったことを判断します。
2.銀行の審査基準
物件と人とで大きく分けたそれぞれの以下のような内容をみます。
(1) 担保価値
(2) 収益性
(3) 融資取り扱い対象エリア内に立地しているか
(1) 属性(住所、年齢、家族構成、年収、勤務先、勤続年数など)
(2) 金融資産
(3) 既存の借入金
(4) 金融事故歴
これらの要素から総合的に判断します。
金融事故歴(いわゆるブラックや支払遅延など)があるとそもそも取り扱い不可となるケースが多いので注意しましょう。
これは、お金を貸すに値しないとみなされます。
厳しい言い方ですが信用が無いのです。
それ以外の要素からは、回収力をみます。
最悪、返済が滞った場合、その物件を処分することによってどれくらいの金額で売れるかという担保価値をみるのと、きちんと毎月の賃料から返済できるのか、返済が怪しい場合は本人の勤務先からの収入である程度カバーする力はあるのかなどをみます。
子供が多く、年齢がまだ小さかったりすると、これから学費等にお金がかかったりするので家族構成からそういった細かい部分まで銀行によっては審査に影響する場合もあります。
こういった要素も含めて、最終的に返済比率で審査します。
3.銀行の融資審査における代表的な計算方法
銀行が大きく判断する担保価値と返済比率について、銀行ごとに多少の違いはありますが代表的な計算方法を記載します。
担保価値
土地の地積×路線価=土地の評価額
建物の延床面積(坪)×構造ごとの建築坪単価÷法定耐用年数×残存年数=建物の評価額
この二つの合計が土地と建物の原価価値(積算価値)となります。
収益価値
その物件から得られる年間の収益額÷その物件の想定出口利回り=物件の収益価値
一般的に収益還元法という方法で価値を求める計算式になります。
以前は積算でみる銀行が多かったのですが不動産や経済の流れとともに少しずつ判断基準が変化してきており、今でも積算だけでみる銀行もあれば積算価値と収益価値の両方でみるケースと、収益価値だけで判断する銀行といろいろと分かれてきました。
詳しくは融資担当者にどういった見方で判断するか聞いてみてもよいでしょう。
また、上に書いた計算式で自分でざっと計算してみても大体の価値はわかるのである程度の判断はできるかと思います。
返済比率
この総返済可能額から支払利息分を控除した分が借入可能額になります。
4.まとめ
いかがでしたでしょうか。
概論に近いお話になりますが、大きな枠ではこの考え方にはまりますのでこれ以上については使いたい銀行の融資の担当者に話を聞いてみたり、アパートローン商品のパンフレットの概要などを読んでみると良いと思います。