不動産投資にかかる費用について

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資にかかる費用について」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資にかかる費用は

不動産投資にかかる費用は、購入する不動産の代金以外に以下のものになります。

2.　購入時にかかる費用

その上で、物件を購入する時にかかるものは以下になります。

・仲介手数料

仲介業者に支払う手数料です。宅建業法上、定められた費用になりますが、概ね不動産の本体価格の3%+6万円に消費税を乗じた金額が一般的になります。

本体価格とは、消費税を抜いた金額になります。

土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかるため、例えば5,000万円の戸建があるとして、

土地と建物の価格の内訳がそれぞれ、　

土地2,800万円　建物2,200万円だとします。

この場合、建物は消費税がかかるため、建物の本体価格は

2,200万円÷1.1＝2,000万円となります。

ですので、土地と建物の本体価格を合わせた4,800万円がこの物件の本体価格となります。

・登記費用

登記費用の内訳は、司法書士に支払う報酬と、登録免許税というものに大きく分けられます。

司法書士に支払う報酬というのはそこまで変動することはありませんが、登録免許税というのは税金ですので必ず費用が発生しますし、これは不動産の評価額によって大きく変動します。

評価証明という書類に記載されている評価額というものを基に、定められた税率を乗じた金額になります。

これについては土地には用途によって減免措置があったり、土地と建物で税率が違いますので詳しくはこちらをご覧ください。

また、銀行から融資を受けて購入する場合、銀行は購入する不動産に抵当権というものを設定します。これにも抵当権設定金額に対して0.4%の税率が課されます。

・契約書に貼付する印紙代

不動産の売買契約書に貼付する印紙代です。

これは、取引額に応じて金額が変動します。

小振りな区分マンションとかであればそんなにかからないのですが規模の大きい1棟マンションとかの取引になってきますと10万円超えたりしますので馬鹿にならないです。

詳しくは国税庁のホームページに記載されていますのでこちらをご参照ください。　国税庁⇒

・融資手数料

銀行から融資を受けて物件を購入する場合、銀行に対する融資手数料が発生します。

これは一律いくらというケースもありますが、大抵は融資金額に対する1.5～2%くらいのケースが多いです。

1億円借りると手数料で150～200万円になるので結構な費用です。

これは各銀行によって様々ですので利用する銀行の詳細を確認しましょう。

・火災保険料

ほとんどの方は加入します。

銀行で融資を受けて購入する場合はほぼ必須になります。

火災保険に加入することが融資の条件になっています。

この保険料は構造と保証金額、特約の付帯の範囲でだいぶ変わります。

木造だと保険料が高めです。

・不動産取得税

購入時ではありませんが、購入したら必ず発生する費用です。

だいたい所有権が移転してから半年前後で請求がきます。

これも税金で、評価額によって金額が変わります。

土地も建物もだいたい評価額の3％程度です。

3.　保有時にかかる費用

・固定資産税と都市計画税

どちらも併せて納付書が届くため、一般的に固都税なんて呼ばれ方をします。

こちらも語尾に税がつくので税金になります。

不動産取得税とかと同じように、評価額に対して一定の税率を乗じた金額が負担になります。

土地については住宅用地ですと軽減措置があるため、負担は比較的軽めになります。

一括払いか4期に分けて支払う形になります。

4.　売却時にかかる費用

・仲介手数料

購入時と内容は同じです。

・契約書に貼付する印紙代

こちらも購入時と同じです。

・抵当権の抹消費用

抵当権を外す(抹消)するのにかかる費用です。

司法書士に支払います。

これは金額は高くはありません。

およそ10,000円～20,000円程度です。

・その他　融資繰上げ返済手数料

借入金が残っていた場合、売却した代金で残りの残債を一括して支払います。

その際、銀行にもよりますが一括返済手数料だとか繰上げ返済手数料という名目で手数料が発生する場合があります。

これも銀行毎に違いますが概ね、残債金額の1%というのが多いです。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

こうやって見てみますと、結構いろいろな費用がかかります。

普段、不動産の取引を頻繁にする人は少ないと思いますので聞きなれない項目ばかりではないかと思います。

不動産投資を始めればこのような機会も増えていきますので是非とも頭に入れておきましょう。