不動産投資のリフォームについて

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資のリフォームについて」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資のリフォームについて

不動産投資だけに限らず、昨今では僕らの親世代たちが住んでいるマンションや戸建ても築30年～40年と経過し、また、デザイナーズやリノベーションという言葉が世間に浸透するようになってからはブームとまではいかないにしてもリフォームの需要は右肩上がりになりつつあります。

そんな中で、そういった一般のいわゆる実需のものと不動産投資で行うリフォームにはどのような違いがあるのでしょうか？

2.　リフォームには2つの種類がある

リフォームに種類があるといっても劣化したに破損したものを元に戻すという意味ではあくまでリフォームはリフォームなのです。

ではこの2つの種類というのは何かというと、ひとつは原状回復工事です。

これは皆さん聞いたことがあると思います。

そして2つめは資本的支出工事になります。

この2つめについては簡単に言うとバリューアップのことです。

ではそれぞれについてもう少し掘り下げてみたいと思います。

まずはひとつめの原状回復工事ですね。

これは必須工事と言ってよいでしょう。

前テナントが退去した後に、次のテナントを募集するにあたって原状回復工事をしないまま貸し出すことはできません。

壊れた箇所などがあった場合、それをそのままにしてまた同じ賃料を取るというのは理屈からしてもおかしな話です。

ですのでテナントの入れ替え時に至極、当たり前のように行うリフォームがこの原状回復工事にあたります。

これは最低限、貸し出せるレベルにまで修復する工事を意味します。

逆を言えば、過剰なリフォームはしないという意味です。

そして2つめの資本的支出工事についてですが、これは原状回復工事について説明したうちの“過剰な工事”にあたります。

過剰な工事というと不必要なものをつけるイメージにも聞こえますがあくまで原状回復工事と比較して、という意味です。

例えばですが、今まで特に特徴のない通常のお風呂設備だったものを、原状回復工事してくださいと依頼したら追い炊き機能が付加されてたりテレビ付きになってたりすることはありません。

しかし、資本的支出工事というのはいわゆるバリューアップ工事のことなのでこのお風呂の例のような工事をすることにあたります。

ではなぜそのようなことをする必要があるのか？

理由は、“賃料を上げられるから”です。

または、賃料が上げられなかったとしても、以前のリフォーム内容に比べて入居者がつきやすくするために行うこともあります。

例えばですが、以前は一度テナントが出てから次の入居者が決まるまでに平均して4か月くらいかかったとします。

それが資本的支出工事を行うことによってそのサイクルが2か月まで縮まったとします。

ということは、その差の2か月分の賃料相当分がある意味、収益性が上がったことになります。

こういった部分は毎月の収支で見るより、数年間とかのスパンで収支を見るとその差がはっきりとわかります。

3.　不動産投資で行うリフォームについて気を付ける事

不動産投資において行うリフォームで気を付けなければいけないポイントというのは、“投下資本とリターンをしっかりと見る事”です。

これは先ほどの資本的支出工事について言える事なのですが、例えば賃料が1,000円しか上げられないのに数百万円もかけてリフォームをすることだったり、そのエリアの需要のある賃料相場から逸脱するリフォームをすることです。

賃料が1,000円しか上げられないのに例えば120万円の工事をした場合、その工事費を回収するのに100年かかる計算になります。

それであれば、120万円のリフォームをしないで1000円安い賃料のままで運用した方が数字で見る分にはトータルの収益は圧倒的に良いのです。

リフォームをすると感情が動きます。

ましてや自分が所有している、借金してまで購入した不動産がボロいよりかはリフォームして磨きがかかれば嬉しくなりますし期待値も上がりますよね。

しかし、あくまで投資目的で不動産を購入しているということを忘れてはいけません。

投資なので儲からなければ意味がありません。

投げた資本を回収するのに100年かかる投資というのは良い投資とは言えませんよね。

このように、あくまで数字できちんと判断しなければいけません。

また、過剰なリフォームを行ったから賃料をぐっと上げようとして、今まで6万円の賃料で募集していた部屋を9万円に引き上げたとします。

しかし、そのエリアでのその立地、築年、間取り、広さの需要が高くても7万円だったとします。

その場合、そのエリアの需要から外れてしまうとそれがどんなに良いリフォームをしたとしても賃貸付けが急激に決まらなくなります。

これは地方でよくあるパターンなのですが、要はその賃料出すくらいなら買った方がローン支払い額と比較してして得だよね、というゾーンに入ってしまうのです。

もしくはそのエリアに住んでいる人たちの所得の層から外れてしまうケースです。

こういった広い視野でも物事を考えながらリフォームを行う必要もあります。

4.　まとめ

いかがでしょうか。

実は不動産投資おけるリフォームとはもっと奥深いものがあり、この辺りを熟知していくと不動産投資で儲けることがもっともっとできるようになります。

これは不動産ファンド関連の会社がやっている業務内容に似ているのですが個人レベルでも簡単にできることなのです。

このあたりについてはまた別のところで詳しく紹介したいと思います。