不動産投資の出口戦略

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資の出口戦略」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資の出口戦略

不動産投資において出口戦略という言葉を聞くと思います。

投資なので出口を迎えて始めて利益が確定するのですが、不動産投資は株とも性質が非常に似ている部分もありますが、売却して始めて利益が確定するという考えがすべてということではないと思います。

株だと一般的に買った値段より高くなることを希望して購入し、値上がりしたところで売却し値上がり益を得るというキャピタルゲインを目的とした投資が一般的です。

例えば株も含み損がある状態でも配当があれば無理に売却して出口を迎えなくてもその配当をもらい続けるインカム投資の性質もあります。

不動産投資もその言葉からは人によっては捉える意味が違うかもしれません。

バブル期の頃は完全にキャピタルゲインを目的とした意味でしたが現在はほとんどが家賃収入からのインカムゲインを目的とした投資としての意味で認識されています。

この理由はバブル時代の出来事が理由です。

しかし別にインカムゲインだけがすべてではありません。

インカムゲインとキャピタルゲインを両方狙うことも十分、可能なのです。

しかしキャピタルゲインは時代や経済のトレンドにうまく乗る事か、市場価格より割安に仕入れることが必要です。

これは意図的に狙うならば市場価格より安く仕入れることに限定されます。

それはプロ(業者間)で熾烈な争いを日々、繰り広げられている状況下で本業の傍らで行うことは非常に難しいのです。

ですので、ここでの出口戦略というのはそういった意味とは違う観点のお話になります。

2.　出口戦略重要か？

重要といえば重要、しかしそこに意識をフォーカスしすぎると不動産投資のスタートはいつまでたっても切れません。(実際にそういう人はたくさんいました。)

これは、そんなに条件が揃った物件が市場に存在しないことが理由です。

例えば、限られた自己資金で借入金利まで自分で勝手に制限を設け、かつ、キャッシュフローを想定の水準、得ようとすれば当然に築古や地方物件がターゲットになります。

しかし、出口戦略を考えると築古と地方はハードルが非常に高くなります。

すると、その投資家の投資許容範囲外になる、思考はこの繰り返しです。

逆算すると、1都3県で構造は鉄骨もしくは鉄筋コンクリート造で築10年以内で利回り10%以上みたいな条件になるんですね。

そんなものはない、という結論になります。

そこに気付けばよいのですが、気付かないといつまでたっても存在しないものを探し続ける羽目になるので、僕があえて言うのは出口戦略は気にしなくてよい、です。

しかし例外もあります。

3.　出口戦略が必要なパターン

新築物件に投資する場合は出口戦略を明確にしておいたほうがよいでしょう。

理由は、築古になるにつれて賃料が下がっていくことと売却時の利回りが上昇することです。

要するに、ある一定期間が過ぎると入ってくる家賃収入も減るのと、目に見えないキャピタルロスが発生しだすので投資効率が悪くなります。

また、新築で購入しているので10年とか15年経過したあとでも構造によっては十分に耐用年数が残っています。

耐用年数が残存じているということは、次の買い手が長い期間の融資が組みやすいということです。

こういった条件から、新築物件を購入した時は出口戦略を明確にしておいたほうが得策です。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

中古物件を購入する場合、あまり出口戦略に捉われると投資のスタートラインにも立つことが難しくなります。

ですので、その場合はあまり出口戦略に捉われすぎず、出来ることを最善尽くした方が良かったりもします。(賃料がなるべく下がらないように努力するなど)