不動産投資の売却時における費用や税金について

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資の売却時における費用や税金について」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資の売却時における費用や税金について

不動産投資をスタートし、市場の状況によっては持ち続けるよりも売却をしようか、といった判断になることもあるかと思います。

そんな中で、自分の大事な資産を売却するにあたってどんな費用などが発生したり、考慮すべき点があるのか。

それについて書いてみたいと思います。

どんな費用がかかるのか？

まず、不動産を売却するのであれば自分が直接、買い手を見つけるのであればかかりませんが恐らくそういうケースは稀なので基本的には仲介会社に売却を依頼する形になります。

当然、仲介会社がお客さんを見つけてきて売買することになれば、仲介業務に入る仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

これは購入時にも支払うことがほとんどですが、売却時にも支払います。

かかる金額は物件価格の３％に60,000円を足して消費税を乗じた金額になります。

そして売買契約時に、売買契約書に印紙を貼る必要がありますのでその印紙代もかかります。（取引内容によってはかからないケースもあります）

そして、おそらく購入時に銀行の融資を受けて購入している人がほとんどだと思いますのでその抵当権を抹消する必要があるのでその抹消費用もかかります。（だいたい15,000円くらい）

新たな買主の支払う売買代金で残りの残債を一括返済して抵当権を抹消するという一連の流れが主になります。

この一括返済をする時に大抵の銀行は繰上げ返済することに対する手数料を取ります。

この金額は銀行の規程よってまちまちですがだいたいは繰上返済金額の１％～2％くらいというのがほとんどです。

2.　物件の売却時に気を付けなければいけないポイント

よく忘れがちなのが、火災保険等の解約の手続きです。

マンションとかであると長期一括払いとかにしているケースも多かったりするので、解約手続きを怠るともう既に売却済みなのにいつまでも保険をかけたままの状態になってしまいます。

火災保険等は解約すれば残りの保険期間分の保険料の一部が戻ってきますのできちんと解約の手続きを忘れないように行いましょう。

次に税金面です。

不動産の売却益は譲渡税に該当します。

そして所有期間に応じてその税率が変わります。

５年未満の所有期間での売却ですと短期譲渡といって、住民税併せて約40％もの税率が課せられます。

5年超ですと長期譲渡といって、住民税併せて約20％の税率になります。

いくら利益が出そうといっても約40％もの税金を取られては、売買の手間を考えるとほとんど旨味が残りません。

また、売却時の税金の計算時は、取得価格は購入価格から減価償却した金額を差し引かなければならないため、実際は大して売却益が出ていないのにも関わらず、減価償却をしていたがために計算上では実際以上の利益が出たとみなされてそこに課税されるため、これがさらに短期譲渡とかであれば利益どころかマイナスに陥ることも十分にあり得ます。

3.　場合によっては法人を活用したほうがよい

法人であれば個人と違って所有期間の長短によって税率が変わることなく一律で法人税という括りになります。

また、帳簿上の扱いによっては減価償却もないため、同じ物件を扱ったとしても最終損益は個人とではかなり違った結果になります。

頻繁に売買を繰り返してしまうと業としてみなされてしまい宅建業の免許が必要となってきてしまいますが、個人投資家の不動産賃貸業の一環で売買をする程度であれば資産管理法人という位置づけでうまく税制面で個人よりも有利になるでしょう。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

売却時は購入時と比べて費用面ではさほど大きな費用もかからずに済ますことが可能です。

厄介なのは個人名義で減価償却も絡んだ売買の点です。

築古の木造を取得後、数年程度で売却することになってしまった場合、思いもよらぬ税金に頭を悩ませることになります。

そういった意味でも取得時点での名義や運用期間などをあらかじめ計画立てておくほうがよいでしょう。