不動産投資の失敗

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資の失敗」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資の失敗

「不動産投資で失敗しました・・。」、そんな台詞をしばしば聞くことがあります。

この“失敗”という言葉ですが、会う人によっては違う意味合いで使っていたりするんですね。

そこで改めてこの“失敗”について考えてみたのですが、僕なりの答えと他の方達との答えは違う可能性が高いと思います。

では僕なりの答えですが、これは、完全なデフォルトに陥ることです。

それ以外は正直、失敗でもなんでもないと思っています。

この点については後述します。

2.　失敗の定義は人によって違う

僕が以前、投資家の方達との話の中で“失敗”という言葉を聞いた時にどういったケースで用いていたかというと、一番多かったのは新築ワンルームを買った人達です。

正直、これは失敗といえば失敗です。

しかし、先ほど書いたように本当の意味での失敗ではないと個人的には思います。

新築ワンルームのケースですと、「あ！これは失敗かも・・」と思うのは、気付いた時に購入した金額ではほぼ間違いなく売れないこと、購入して5年くらいすると入ってくる賃料から毎月の管理費・修繕積立金を差し引いたら銀行への返済ができなく、持ち出しが発生することを知った時に感じるはずです。

本来の不動産投資はそうならないように進めることが重要なのですが、買値より高く売るつもりで買う人はあまりいませんし、現在の主流は入ってくる賃料からコストを差し引いて銀行に返済した後にいくら残るかというキャッシュフロー至上主義の面が強いのです。

このキャッシュフローを出すためなら銀行からの融資返済期間を40年とかで組む人も出てくるくらいで、僕からすると40年後って入ってくる賃料がいくらになっているのか、元本の返済がどれくらい遅いのかを考えるとそもそも入口の時点で投資として失敗なのでは？と思う程です。

しかし当の本人は迷いがなさそうなのでこれでキャッシュフローが出る間は失敗と思うことはないのでしょう。

また、その他で“失敗”という言葉を使っていたのは使う金融機関の順番を間違えた時です。

これは時期的なものもあり、現在では全く関係のない話になっています。

一応、説明しておきますと、使う金融機関の順番を間違えなければ物件をどんどん買い増しできるということです。

金融機関ごとの審査の基準の隙間を縫った考え方なのですが、買えば正解というわけでもないですし当時は割高なマーケット環境だったのでその後、買いまくった人達の焦げ付いた話も銀行の担当者からよく聞くようになったので本人が“失敗”だと思ってたことが実は“正解”だったりしたわけで、結果、うまくいったと思ってた人の一部は本当の意味での“失敗”となったわけです。

このように、失敗の定義は人によって違う意味で使っているのが事実です。

3.　最大の失敗はデフォルト

冒頭でも述べましたが、本当の意味での“失敗”はデフォルトに陥る事だと考えます。いわゆる破産です。

しかし、これも人によっての見方や考え方になりますが、20代とか30代で失敗(破産)しても独身であればそれなりの負担は出ますがまた再起できる分、本当の意味での失敗とは言えないかもしれません。

あのドナルド・トランプも米国のビリオネアですが過去に3度も破産しています。

50代で家族持ちとかで破産してしまうとその被害影響は甚大なものになるのでもう本当に不動産投資で失敗したと言えるレベルです。

では不動産投資で破産するのはどういったケースなのか？

これについては別記事で詳しく書いていますのでそちらを読んでみてください。「不動産投資で破産とかするのか？　　　　　　　　　　　　」

そういった意味で、実はよくよくきちんと行う分にはまずほとんど起こり得ない話ではあるのです。

先程の新築ワンルームのケースでも、購入して5年くらい経過するまではキャッシュフローが出ているので失敗とは認識しないのです。

そして持ち出しが始まって、聞いている話と違うぞ？となって、いざ処分しようと思って売却に出すと、残債が消せる見込みがないことに気付き、あーやっちまった・・。となるわけです。

しかし、このまま多少、持ち出しが出ても、余剰資金があって耐えられるのであれば返済が終わる頃には残債のないワンルームマンションが手元に残るのです。

築30年といえど、月に5~6万くらいの賃料は取れると思いますし、売っても1,000万円前後で売却できると思うのでそれって失敗なのかな？と思うわけです。

ほとんどの人がその持ち出しに耐えられず、資金ショートで手放すことになった時に売却価格で残債が消せず、いわゆるデフォルトに陥るのです。

これは確かに失敗です。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

そういった意味でそれ以外の要素は失敗とは本当の意味では言えないので、実は不動産投資をそこまで恐れる必要はないと思います。