不動産投資の始め方1.

こんにちは。

今日は不動産投資の始め方について書いてみたいと思います。

1.　まずは不動産投資の仕組みを知ろう

まずは不動産投資の仕組みですね。

ざっくりですが、投資目的の不動産を銀行から融資を受けて購入し、その不動産を賃貸にまわして入居したテナントから入ってくる家賃収入で銀行の返済やその他経費を差し引いて利益を出すことです。

全くの初心者の方だとこのように言われても頭に？が浮かんだり、なんだか重く感じますよね。

慣れてしまえば何てことないのですが、正直、重たいです。。

とりあえずまずはいまはこんなかんじなんだな、程度で理解してもらえればOKです。

2.　次に不動産投資の流れを知ろう

おおまかにいうと、(1)物件を探す　(2)気に入った物件が見つかれば問い合わせてみる。　(3)これが欲しい！となれば、購入の意思表示を行う　(4)銀行に融資の相談に行く

(5)融資を受けられそうであれば、不動産の売買契約を締結する　(6)融資をしてくれそうな銀行でお金を借りるための契約を結ぶ　(7)銀行からの融資の実行を受けて、そのお金で物件の支払いを済ます。

(8)無事、不動産を手に入れたら、その物件の賃貸募集する　(9)借り手が見つかって家賃収入が入ってくるようになる　(10)銀行に毎月返済をする

こちらもざくっとこんなかんじです。もっと細かい部分ありますがまずは流れを知るという点ではこの程度でよろしいかな、と。

3.　本やブログ、セミナーなどで勉強しよう

さすがに何も勉強しないで不動産投資をやるのはおすすめしません。

やりながら覚える的な意見もありますが、不動産投資だと大きな失敗はリカバリーが効かないのでおすすめしません。

まずは勉強しましょう。

逆に、大きな金額だからこそ絶対に失敗できない！という考え方の人のほうが多いんじゃないかと思います。ちなみに僕がそうでした。

そんな方には2つのアドバイスです。

1.　情報デブにならないこと
2.　必要以上に疑い深くならないこと

ちょっとこの辺は重要です。

別記事でよくありがちな間違ったやり方という記事でもう少し掘り下げて書いていますのでそちらも参考にしてください。

それと、他の記事でも書いていることとリンクしてくるのでこの2点は頭に留めておいてください。

話が反れたので戻します。

本やブログ、セミナーについては別記事でも書いていますのでこちらも参考にしてください。

高額なものであれば金額に比例して効果が高い、ということはないと思います。

結論言うと、不動産投資は至ってシンプルです。

そしてジャングルの奥地に潜む秘境の中の宝箱を探し当てるような作業も必要ありません。

ただし、業界の構造上、嘘や騙しなどは多いです。

別にこれは不動産投資に限った話ではありません。

“業界の構造上”なんて書いたので矛盾に感じるかもしれませんが、例えばダイエットや化粧品業界なんかも似たようなものだと思っています。

ダイエット商品や化粧品なんかも広告の謳い文句や煌びやかやプロモーション動画や広告に比べて実際の商品が全然効果がなかったとか違ったなんてことはよくある話だと思います。金額の大きさが違うからなのか、深刻な社会問題的なニュアンスでテレビで取り上げられることが多いのが不動産投資とか仮想通貨とかです。

ですのでこの嘘や騙しに気を付けなければいけません。

(詳しくはこちらの記事をどうぞ)

4.　具体的に物件を探してみよう

方法はいくつかあります。

(1)　ネットで探す
(2)　不動産会社の担当者に物件を紹介してもらう

(1)　以前に比べて不動産投資のハードルは随分低くなったとかんじます。

以前はこんなかんじでした。　図　A社　　B社　　Ｃ社

投資用物件専門のサイトがあるのです。

代表的なのはこのあたりです。

(2)　こちらは少しハードルが高いと感じる方も多いかもしれません。

変な物件を売りつけてくるんじゃないかとか勘ぐってしまいます。

また、具体的にどんな業者に話をしに行けばよいのか？

例えば、一般的に不動産屋に行くことといえば部屋探しとかですよね。

ＣＭでばんばん流れているから引っ越そうと思ったら、パッと思いつくのはエイブルとかミニミニとかアパマンとかですよね。

でもそういう会社に行っても投資用の不動産など紹介してくれるのだろうか？

答えはノーです。

なぜなら今挙げたような業者は賃貸仲介専門の会社だからです。

賃貸“仲介”と書きましたので、仲介という点では正解です。

まずは“売買仲介”会社と話をしなければなりません。

売買仲介と聞くと思いつくのはやはり大手ですよね。

東急リバブル、三井のリハウス、野村アーバンネット、住友不動産販売・・

こんなところでしょうか。

他にも投資用不動産専門の仲介会社なんかもありません。

このあたりの業者選定についてもまたこちらの記事を参考にしてみてください。

はい、それではある程度めぼしい物件が見つかりました。

次に何をすればよいのでしょうか？

1.　物件を選んだ基準はなんでしょうか？自宅から近くて土地勘があるからでしょうか？なんとなく写真の見映えがよいからでしょうか？

なにはともあれ、その物件を買った場合のシュミレーションをしてみましょう。

※詳しいシュミレーションの方法は別記事で

2.　具体的に何を問い合わせるのか？

　　　
(1)　具体的にどんな資料か？

謄本(土地・建物)、公図、測量図、レントロール(家賃表のことです。アパートとかであれば)

こういった資料のことを一見資料なんて言ったりします。

細かく話すのが面倒であれば一見資料ください、なんて言えばたいていは通じます。

それと、個人情報の兼ね合いやタイミング的な面もあってすぐに貰えないかもしれませんが、賃貸借契約書と固都税額がわかるものも貰えるなら貰いましょう。

これらの資料がなぜ必要か？は別記事で掘り下げます。

(2)　アパートにしろ区分マンションにしろ、室内に空きがあれば中を見させてもらいましょう。

現地に行けばその物件の外観や周辺環境もわかります。

3.　めでたく買いたい物件も決まりました。

その気持ちを仲介会社の担当者に伝えましょう。

すると、ほぼ間違いなく、それでは買付(もしく購入申込書)をください、と言われます。

おそらく買付とか購入申込書のひな形は普通は持っていないと思いますので、担当に、買付(もしくは購入申込書)のひな形をくださいと伝えましょう。

それに必要事項を記入して仲介の担当に渡します。

(ここに購入希望金額や条件を記載しますが、詳しくはこちらをご覧ください。

投資用物件の買い方・交渉術※テンプレ付き)

今回はちょっとながくなったので続きは後半になります。