こんにちは。
今日は不動産投資の始め方の後半について書いていきます。
前回の終わり 買いたい物件が見つかって、買付(購入申込書)を提出して意思表示をしたでしたね。
以下、不動産投資の流れの続きです。
1. 銀行へ事前審査を申し込む
2. 事前審査を無事クリアしたら売買契約の締結へ
1. 銀行へ事前審査を申し込む
今回はおおまかな流れを知るのが目的です。
不動産投資において銀行(金融機関)という項目は超重要項目になります。
なぜなら銀行に融資をしてもらえなければほ不動産投資は無理ゲーになるからです。
これについては別記事で詳しく説明してますのでまずは今回は大まかな流れだけ知ってください。
2. 事前審査の承認がおりました。
その旨を仲介会社の担当者に伝えましょう。
ケースにもよりますが仲介会社が融資の斡旋をしてくれるケースもありますのでその場合は仲介会社の担当者に任せましょう！
事前審査の承認がおりれば、次は不動産売買契約の締結になります。
契約時の持ち物はざっくり、
手付金
印鑑(認印でも可)
本人確認書類(身分証明書等)
これくらいです。
法律上、不動産売買契約にあたって、不動産仲介会社は重要事項説明書というのを作成し、然るべき資格の保持者によってこの重要事項説明というのを受けます。
これは買主向けのものなので、だいたい1時間くらい説明を受けるかんじです。
買主・売主双方、書類の内容を確認の上、問題なければそれぞれの欄に署名・押印をし、買主は売主に手付金を渡してその受領の証として手付金の領収書をもらって契約は終了となります。
とりあえずここまでで無事、契約は終了で。まずはひと段落(>_<) 契約と物件の引き渡しは別です。(基本的には) 契約が無事終われば、次は決済(残代金の支払い)に向けて準備していきます。
2. 本審査が通過したら金消契約を締結する
3. 不動産の決済を行う
1. 契約前に事前審査を行いましたが、それはあくまでも事前審査です。簡単に言うと、銀行は深く審査の査定を行ったわけではありません。
契約締結後に本審査というのを行います。本審査にはたいてい、締結した不動産売買契約書と重要事項説明書の双方押印したものが必要になります。(このあたりも掘り下げた記事を別で書いてま
すのでご参照ください)
2. さて、本審査も無事に通過しましたら、次に金消契約(正式には金銭消費貸借契約。まあお金借りますよー貸しますよーという契約)
この辺は住宅ローンとかと全く同じ流れです。ご自宅を買ったことがある方ならなんとなく流れはわかるはず・・。
3. そして最後に、不動産売買契約に基づく決済を行います。
たいていは借入する銀行で行うことがほとんどです。
この時に司法書士の先生同席の上、(司法書士の先生が不動産の登記を行います)再度、売主と買主がきちんと本人か確認します。
そして、売主が保有する権利証を確認します。内容に問題なければ、先日締結した金消契約を基に、融資の実行を行います。
口座にお金が入金されますのでそのお金から不動産売買契約の残代金を売主に振り込んで決済は完了します。
売主の口座にお金が無事振り込まれたことを確認して、司法書士の先生は法務局へ所有権の移転登記を行いにいきます。
これで不動産売買の一連の流れは完了になります。
お金を借りて不動産を購入したので、銀行は担保としてその不動産に抵当権というものを設定します。
そしてこれによって正式にお金を借入したので、毎月の返済の債務が発生します。
近日中に自宅に返済予定表というものが届きます。
既にテナントが付いた状態での売買のことをオーナーチェンジと言います。
この場合、家賃はオーナーが変わっても新しいオーナーにすぐに入ってきますので、この賃料から銀行の支払いを行えばスムーズで特に問題ありません。
テナントが空の状態で購入したのであればこれから賃貸募集を行ってテナントを付けなければいけません。
空室状態が続くと銀行の返済に支障をきたす恐れがあるのでなるべく早く行動を起こしましょう。
テナント付けをするには
2. 管理会社を探す
3. 自分でテナントを探す
1. 管理会社がいなくて自分で賃貸募集の動きをするならば賃貸仲介会社に依頼するのがベストです。
先に書いた、エイブルとかアパマンとかです。
家主が直接依頼に来れば喜んで対応してくれます。
2. 既に管理会社がいて、それを引き継いだ状態で売買したケースです。
この場合は管理会社が賃貸仲介会社に依頼をかけます。
ほっとけばそのうちテナントがつきます。
しかし中にはしょーもない管理会社もいるのでそこんとこは要注意です。
3. 知り合いに声かけるとかジモティーとかで探すとかです。
どちらにせよ、自分で見つけた場合はテナントとの契約に賃貸借契約書というものが必要になります。
これを自分で作成するのはちょっとハードル高いです。
特に敷金とか退去時の原状回復とかで揉めたりする可能性が高くなります。
歴史を紐解けば、以前は家主と賃借人と直接やりとりするのが普通でした。
家賃を集金にまわったりアパートの周りを大家が掃き掃除してたりとかです。
しかしそこはやはり素人同士なので何かとトラブルが起きます。
そこで管理会社という存在が生まれました。
滞納の督促からクレーム対応などの汚れ仕事、建物の掃除や設備の法廷点検など法的な面や専門的な部分で大いに役立ってます。
まあどちらにせよ、不動産投資の初期の段階で3.はおすすめしません。
コストをケチりたがる方も中にはいらっしゃいますがかえって高くつきます。
あとは家賃が無事に入ってくるようになればそれで銀行への毎月の返済をして税金を払って、とこんなかんじが1年のサイクルです。
退去が出たらまたテナント付けのところに戻る感じです。
こうやって見てみると大変そうですがなんかできそうな感じしませんか？？
今回はざっくりおおまかな流れですがやはり多少はトラブルがつきものです。
そのあたりについては各々、別記事に内容と対策を書いてますのでよかったら参考にしてください。