こんにちは!
不動産投資は危ないのか?とかよく聞かれます。
これは不動産に限らず投資という行為自体が危ないと言われることが往々にあるのですが、結論から言いますと、投資自体は危なくありません。
投資を行う人によって危険度は変わります。
特に不動産投資は借入を起こして行うのが基本なので、レバレッジが効いた投資になります。
ではどういったケースが危険で、どういったケースが危なくないのか?
このあたりを説明していきたいと思います。
1. どういったケースが危ないのか
2. どういったケースが危なくないのか
1. これは、銀行の返済ができなくなってしまう、かつ、その際に不動産を売却する時に残債が消せない、もしくは流動性が低すぎて売却が思うようにできなくなる、です。
ちょっと長くなってしまいましたね。
順番で言うと、銀行の返済ができなくなる、がまず最初です。
ここでもし返済ができなくなったとしても、不動産を売却し、残債を消すことができれば僕的には失敗とまでは言えないです。
単にリセットされるだけです。
場合によっては残債を返済し、売却価格次第では手元にお金が残ったりします。
なので、まあ返済できなくなったけど無事売却できたのであればまたチャレンジすればいいだけの話なのでそこまで大きな問題とは思いません。
では、返済ができない、次に残債が消せないもしくは流動性の問題で売却ができないとどうなるのでしょうか。
残債が消せないけれども返済の見通しが立たない場合は、売れる金額でとにかく売る、です。
例えばその物件の残債が1500万円あったとします。
その物件は市場価格が1400万円だとします。(この例では売却時諸経費は考慮しません)
銀行は残りの100万円の見通しが立たなくなりますが、この金額での売却を許可します。
そして1400万円で売れたその金額を返済金として支払い、残り100万円が債務として残ります。
本来は不動産からの家賃収入で返済してましたが、その源泉になる不動産が処分されてしまったのでこの残りの借金は自力で返済しなければなりません。
この例では残りの債務が100万円でしたが、レバレッジ利かせて過ぎてこれが3000万円とか、1億円とかだったらどうでしょうか?
到底返せません。下手したら自己破産になります。
流動性の問題で売れなくても最終的にはこの結果に行きつきます。
流動性が低くて売るに売れないと、銀行は痺れを切らして抵当権の実行に入ります。
抵当権が実行されたらどうなるのか?
競売行きです。
競売は聞いたことあると思いますが、一般的には市場価格の7割くらいの金額になると言われてます。
先の事例の場合ですと、売れれば1400万円くらいになるが、いつ売れるかわからない(買い手が現れるかわからない)となると競売にかかってしまい、約7割の金額(980万円)くらいで誰かが落札したら、借金が520万円も残ります。
ここまでくるとはっきり言って失敗と言えますよね。。
担保のないただの借金しか残っていないので、この状態で再度不動産投資をやるのは無理ゲーです。
ひたすら働いて稼いだお金から生活費等除いたお金で返済し続けるか、自己破産するかの2択です。
要するにこうならないように進めていくのが不動産投資です。
ではどういったケースが危なくないのか?
もう簡単ですよね、この逆をやればよいのです
2. 銀行の返済がきちんとできるようにする、万が一は残債が消せるような物件を購入する、流動性が著しく低いものは購入しない
銀行の返済がきちんとできるようにする、そんなことはわかってんよ、踏み倒すつもりで借りたんじゃねー、なんて言われてしまいそうですね、言うは易く行うは難し、です。
これにはいくつかありまして、
(2) 家賃の相場をきちんと見積もる
(3) 予備の現金を用意しておく
です。
このあたりは別記事で詳しく書いてますのでそちらをご覧ください。
これらを守ればそんなに難しいことではありません。
そして次に、それでも万が一、銀行の返済が滞ってしまった、という場合の話です。
実は、上記3つをきちんとできていれば、万が一、滞ってしまうケースというのは投資をスタートしてから相当期間が経過しているはずです。
例えば融資期間25年で組んでいたとして、15年目くらいでこういったケースが発生した場合、これ、残債が消せないなんてことほとんどないんですね。
なぜなら当初借入額が半分以下になっているので。
これで残債が消せないというのは、その不動産の市場価値も半分以下以上になっている理屈になるのです。
まず、ありえません。
しかし、少数事例としてあるのです。それはほぼ例外なく、新築投資です。
これについても堀下げた内容を別記事で書いてますのでそちらもよかったら見てみてください。
ですので、このブログで書いてあることをきちんと守ってさえすれば、こういう大きな失敗どころかまず間違いなくお金を作っているはずです。
そして流動性についてですが、一般的に都心部、かつ新耐震以降の不動産で、きちんと接道義務を果たしているものでればそんなに売却に際して問題になることはありません。
はい、ざくっとこんな感じです。
逆に、どういう物件を買えば利益が出せるのかという記事とこちらの記事を併せて読むのが良いかと思います。
どういった物件をどういう買い方をすれば正しいのかというのだけでなく、こんなことしたらこういう失敗するのかとか最悪こんなんなってしまうのかという良い面も悪い面も両方知っておいたほうが後々、役に立つのではないかと思います。
では本日は以上になります。