不動産投資は節税になるのか

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資は節税になるのか」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資は節税になるのか

たまに、「節税目的で都内に新築のワンルームマンションを持ちませんか？」という電話営業が、俗に言う“ワンルーム業者”からかかってくるんですね。

それで、ああいつものことかって思いながら適当にあしらって電話を切るのですが、ふと考えると、なんで新築のワンルームマンションへの不動産投資で節税になるのか？って思ったんですね。

結論から言うと、不動産投資で節税にはなりません。

そこで、その業者になんで節税になるのかって聞いてみると、不動産投資で赤字が出るので、その赤字を本業のサラリーマンの所得と損益通算して節税するという回答。

たしかに個人は総合課税なので不動産所得で赤字が出れば給与所得等別の所得と損益通算して節税することが可能です。

しかし、不動産所得で赤字になる、ということが不可解です。

2.　その理由

不動産所得が単独で赤字になるケースとは稀です。

あまりに稼働状況が悪く、かつ、突発的な修繕が立て続けに発生すれば無きにしも非ずですが、彼等の話を聞いていると、毎月の家賃収入からローン返済等引いて手残りが赤字になるからと言っているんですね。

ローン返済の内、金利支払い分は経費になりますが元本返済部分は経費に組み入れられません。

例えば、新築ワンルームマンションで以下のようなケースで試算してみます。

物件価格：2500万円　
金利2%　　
返済期間30年
毎月の賃料　98,000円　　
毎月の管理費・修繕積立金12,000円　　
固都税年間　80,000円　　
減価償却287,000円　　
支払金利480,000円

(98,000円－12,000円)×12－80,000－287,000－480,000円＝185,000円

支払金利負担が1番高い、1年目の収支でも黒字になります。

年々、固都税も安くなっていきますし支払金利分も減少するので、不動産投資で節税の意味がよくわかりません。

3.　不動産投資を行う目的が節税ということは聞いたことがありません。

不動産投資をしていけば物件はどんどん増えてゆき、それに比例して家賃収入も増えていきます。

この、不動産投資に関する部分で車のガソリン代や高速代、不動産投資に関するセミナーの参加費や本や教材代などの経費計上できるものが出てきますので、そういった意味では確かに節税にはなるかもしれませんが、本業のサラリーマンの所得を抑える程のことはありません。

ですがゆくゆくは物件数も増え、法人化したりすれば奥さんを従業員にしたり、法人名義で車を所有したり、生命保険に加入するなど、いろいろと個人単独で行うよりは経費の項目や税率面などで節税することは可能になります。

そういった意味では不動産投資で資産形成しつつ、増えた所得をうまく節税し、賢く財を成すことは可能です。

4.　まとめ

このように、不動産投資で本業の所得の節税を行うことはほぼ不可能です。

ですので、新築ワンルームマンションだとかを勧めてくる業者の口車には乗らないようにしましょう。

もしまたそのようなことを言ってきた場合、なぜ節税になるのか？をしっかり確認したほうがよろしいですね。

それでも新築ワンルームマンションへの投資は全くもってお勧めしませんが・・。