こんにちは!よっぴです。
今日は「不動産投資は頭金なしでも可能か?」というテーマについて書いてみたいと思います。
以下、目次です。
1. 不動産投資は頭金なしでも可能か?
2. 頭金なしでも購入できるケース
3. 不動産投資ではある程度の頭金を入れたほうが結果として良い
4. まとめ
1. 不動産投資は頭金なしでも可能か?
おそらく不動産投資に興味がある人、または興味を持ちだしてこれから取り組みたいと考えている方達はこのことについてかなり興味があるのではないのだろうか?
結論から言うと、残念だけど“ほぼ不可能”です。
この、“ほぼ”は含みがあって気になるところだがこの点については後程、後述することとしよう。
では先に理由を述べます。
まず、融資する銀行で頭金なし(いわゆるフルローン)で購入できるほどの融資をするケースがほとんどないからである。
銀行自体は経済環境で融資に対しての緩みから引き締めまでコントロールしているが、かなり緩みきっている状態でフルローンする可能性が少しあるかないか程度である。
このことから、ほぼない、ということがわかると思う。
銀行が融資する金額の判断は手法は何であれ最終的に購入対象物件の評価額となる。
そして、例えば購入しようとする金額と同等またはそれ以上の評価額が出たとしよう。
しかしそれでも銀行毎の融資基準に最低でも頭金●割というのが設定されているのである。
よって、売買価格以上の評価が出たとしてもこの基準に沿った頭金は入れてくださいねーということになってしまうのである。
これは自己資金がいくらあろうと、銀行側からすればそれでも頭金はきちんと入れてくださいね、という考え方なのである。
もちろん、これは一般論であってすべてではないの誤解のないようにしてください。
2. 頭金なしでも購入できるケース
アパートローンではなくプロパーローンのケースで、この、物件の売買価格を大幅に上回る評価額が出た場合、かつ借入する個人の属性が著しく優れているケースだと銀行によっては稀にフルローンもしくはオーバーローン(諸費用まで融資するケース)まで出ることもある。
しかし、残念かもしれないですがこのブログを読んでいる方にほぼ当てはまるケースではないので期待するような話に聞こえてしまい申し訳ありませんがあくまで一例なのです。
3. 不動産投資ではある程度の頭金を入れたほうが結果として良い
以前に流行った手法で、二重売契という方法があります。
これは銀行用と本当の売買契約書と2パターン作る方法なのですが、なぜこんなことするのかというと、簡単に言うと頭金なしで物件を買うためなんですね。
ちょっと簡単に書いてしまいましたが実際はもっと面倒な作業が必要で、一時期、大流行して結果としては銀行にそれが発覚し、社会問題にまでなりました。
それ以降、この手法は裏がめくれてしまったのでもう不可能なのですが、この時期に頭金を一切使わずに不動産を買い進めた人たちがいたのですが、結論から言うと内容はかなり悲惨な状態です。
最悪なケースだと破産したりしている人もいます。
その理由は、そもそも頭金がないのに多額の借り入れをしたこと、こういったブームもあって不動産価格が高騰したこと(不動産価格が高い時期に一気に不動産を買ってしまった)が挙げられます。
実は不動産投資において、ちょっと専門的な話になるのでざっくりとしか説明しませんが、自己資金に対するリターン(キャッシュオンキャッシュリターンという)や、頭金を入れることによって得られるキャッシュフローのバランスを自己資金の比率をいろいろと調整して検証してみた結果、頭金はだいたい2割~3割程度入れるのが全体的にバランスの取れた投資になることがわかりました。
頭金なしで不動産を買えることが傍から聞いたら羨ましいと思うかもしれませんが、自己資金がなさすぎる状態で不動産投資を行うことは不測の事態の備えがないわけなので非常に危険です。
ある程度、頭金を入れたほうが結果としてキャッシュフローも良くなり、自己資金の回収率も長すぎず短すぎなくなくなるので投資としてはバランスが良くなるのです。
4. まとめ
いかがでしたでしょうか。
頭金を用意しなくても不動産投資をしたい気持ちは十分、理解できます。
しかし、きちんと自己資金を蓄える事や、使うべき時にお金を使うという姿勢が、後々、投資のいろいろな場面で適切な行動を取ることに繋がってきます。
また、そういった部分も銀行の担当者は見ていたりするので、きちんと自己資金を貯めて、しっかり頭金を入れて不動産を買うことを強くおすすめします。