こんにちは!よっぴです。
今日は「不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?」というテーマについて書いてみたいと思います。
以下、目次です。
1. 不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?
2. エリア選定も大事だがミクロの視点も大事
3. 大学が近い、工場が近いという安直な理由での投資はNG
4. まとめ
1. 不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?
こういった質問をよくされました(笑)
答え方はいくつか決まっています。
まずひとつめとして、“銀行が融資しないエリアはおすすめしようがない”です。
これはいくらそのエリアがおすすめだとしても銀行がどこも融資しないのであればどうにもこうにもできません。
仮に現金で購入できたとしても、今度は売る時に困りますよね。
ですのでまず前提として、銀行が融資をするエリアから探すことになります。
次に、言えるのは“供給が少ないエリア”です。
某大手建築メーカーが地方の地主を食い物にしてやたらと高い建築費を払わせてサブリースを餌に安心させて最後に梯子を外すというビジネスモデルで成り立っている会社がいくつかありますが、この手の会社がわんさか入ってきているエリアはただでさえ人口が少ない地方でガンガン供給されるので古い物件はどんどん淘汰されてしまいます。
また、大学が近いという理由だけで選ぶのも問題です。
例えば八王子なんかは20以上の大学がひしめき合っている全国でも屈指のエリアですが、それに比例してかなりの数のアパートが乱立しています。
大学が多いから賃貸が埋まるのかといったら確かに学生の数だけ需要がありますがそれ以上に供給もあるのでそれなりに空室も目立ちますし、なにより賃料が低い。
繁忙期を逃すと平気で1年とか2年くらい空室だそうです。
このように短絡的な発想で立地選定するのは危ないです。
2.エリア選定も大事だがミクロの視点も大事
これは例えば札幌の例になりますが、札幌は大都市ですし人気もあるので人口の減少率も低めです。
全国的にも道内の人からしても人気のエリアです。
しかし、そんな人気のエリアでも17平米以下の物件とかはかなり空室が目立ちます。
その理由は、その間取りの物件が多いということと、所得から考えて、もう数千円出せば30平米位の部屋も借りれてしまうのでわざわざそんな狭い部屋を借りる必要もない、ということです。
僕の所有している物件は7世帯のうち、1部屋は40平米、4部屋は30平米弱、2部屋は17平米くらいで構成されているアパートです。
もう本当にわかりやすいくらい、17平米の2部屋以外は空室になっても比較的すぐに埋まります。
しかし17平米の2部屋は一度空室になると1年くらい賃貸が決まらないこともあります。
僕の知り合いで利回りが高いという理由だけで駅から離れた15平米で構成されている1棟マンションを買った人がいたのですが、購入時に稼働率が20%くらいだったのが購入後1年経過してもほとんど変わりませんでした。
これはそもそも狭い部屋はニーズないのに、駅から離れているということは車が必須になります。
車を持てるだけの最低限の財力があるのに家は2万円とかってあまり考えられないですよね?
ちなみに3万円出せば30平米弱の部屋が借りれます。
普通に働いているのであれば何もそこまで家賃をケチって駅から遠く、狭い部屋に住む理由がないのです。
ですので、地方であれば狭くても最低25平米以上、1番ニーズがあるのは40~50平米くらいです。
これは地方だとこのマーケット環境は典型的なパターンです。
これ以上の広さと家賃だと借りるから買うに変化します。
単身でも働いていれば家賃に3万円くらいは全然出せるのでそうすると25~30平米くらいの予算になります。
これ以上、家賃を抑えるもしくは払えないとなると属性的に問題がありそうなのでできるのであればテナントとしては避けたいですね。
3.大学が近い、工場が近いという安直な理由での投資はNG
それは、大学は移転するし工場も潰れる可能性があるからです。
ある地方都市で、大学付近のアパートの売り物があったのですが、大学の移転が決まってからテナントが全くと言っていいほどつかなくなりどうにもこうにもならなくなったそうです。
完全に大学の学生需要に依存していたということです。
仮に大学や工場が無くなったとしても賃貸が決まるだけの他のニーズもカバーしている物件にしましょう。
しかし大抵は大学や工場などのニーズも踏まえた上で少し多めの供給となっているケースが多いので、それらが無くなった時には競争が激化するケースがほとんどです。
4.まとめ
いかがでしたでしょうか。
大体がまず頭に思い浮かぶのが大学の近く、だと思います。
しかしこれはみんなが考えていることなので危険なアイデアなのです。
むしろもう1歩2歩先の発想を狙ったほうがよいでしょう。
余談ですがある中部地方の街で、本当にかなりの田舎なのですが、アパートに空きが出ると即日で埋まるエリアがあるんですね。
そこは全くと言っていいほどアパートやマンションの供給がないので、エリアには限られた物件しかありません。
しかし、市役所や学校、病院などの生活上必須のインフラはあるのでそこで勤務する人たちの住宅ニーズはあるわけですね。
ですのでそのエリアの物件は古くてもすぐに埋まるそうです。
まあこの話はオチがあって、田舎過ぎて銀行の融資がつかないので投資対象としては難しいんですね。
何が言いたいかはわかっていただけたかと思います。