こんにちは!よっぴです。
今日は「不動産投資をするなら借金の額ではなくバランスシートで見るべき」というテーマについて書いてみたいと思います。
以下、目次です。
1. 有名な不動産投資家や市販の本のタイトルは過剰
2. 不動産投資をするなら借金の額ではなくバランスシートで見るべき
3. バランスシートでは資産と負債・資本はイコール
4. まとめ
1. 有名な不動産投資家や市販の本のタイトルは過剰
よく、本屋に並んでいる市販の不動産投資の本のタイトルに○年で資産○億!みたいなタイトルをよく見かけますよね?
セミナーなんかでも不動産投資の講師のプロフィールやセミナータイトルに○年で資産○億達成とか書いてあると思いますが、ああいうのを見て勘違いしてしまう人がたくさんいるのが現実です。
すごいものだと1年とか2年とかで1億とか、ひどいものだと10億とかって書いてあるものもあります。
まあ宣伝で売るためのキャッチなので仕方ない面もあるのかもしれませんが、不動産の仕事をしていて、かつ自分でも不動産投資をする身として、1年やそこらで資産1億とかは無理です。
あれは別に嘘ではないと思いますが、普通に考えたら1億の物件を1億借入して買っただけだと思います。
あの“資産”とは、純資産ではなくあくまでバランスシート上での“資産”なのでしょう。
1億の不動産を1億借入して購入すれば会計上、バランスシートの資産の部に1億円の固定資産、負債の部に1億円の長期借入金が計上されます。
2.不動産投資をするなら借金の額ではなくバランスシートで見るべき
あの“資産”が純粋なる資産としての意味であるならば、1年で1億円を作るにはシンプルに20億円のNET利回り7%の物件を20年ローンで購入すれば1年後に約1億円の純資産を作れます。
20億円の物件をいきなり購入できる個人はまずいません。
せいぜいその10分の1くらいの2~3億円くらいです。
しかも30年とか35年とかのローンで組んでいる人がほとんどなので元金なんてほとんど減りません。
ですのでどう考えても1年や2年で“純資産”が1億も増えるとは思えないんですね。
よってあの手のキャッチーは厳密には嘘ということになります。
3.バランスシートでは資産と負債・資本はイコール
そういう意味では嘘にはならないのかもしれませんがまず間違いなくほとんどの人が誤解しますよね。
だったら初めから僕は、資産1億、負債も1億、資本はゼロ!とか言ってくれた方がいいんですけどね。
でもそれじゃあ誰も話を聞いてくないし本も買ってくれませんしね。
そういうことで、誤解が生まれてしまうのであえて書きますが、不動産投資では秒速で億とか年速で億とかはありません。
資産形成はできますが即効性はないです。
大事なのはバランスシートで考えることです。
10億買ったとかではありません。
10億買ったのであれば頭金をいくら入れて、金利や返済期間から考えてバランスシート上でどれくらいの資本があるのか、資本に対しての借り入れ比率など、様々な視点で見ることが大事です。
ほとんどの人が頭金ゼロに近い形で買えるならどんどん買うみたいなスタンスでやっているので破産する人も増えています。
あくまで大事なのは資本です。
これは純資産です。
最終的に資産を全部処分したとしたら手元にいくら残るのか、これが本当の資産なのです。
そのために借入比率や返済期間などを調整して資産形成をうまく図るのです。
4.まとめ
いかがでしたでしょうか。
ちょっと夢のない話にも聞こえますが、うまい話には裏がありますし、そんなに世の中甘くはありません。
1年で1億作れるなら世の中、億万長者だらけです。
別に否定的な話をしているわけではないのです。
不動産投資で1億作ることは難しいことではないのです。
ただし時間が必要です。そしてうまくハンドリングする必要があります。
きちんとした考え方を身につけないと後で大変なことになりますので是非とも正しい考え方を身につけましょう。