不動産投資

不動産投資をするなら新築or中古?

こんにちは!よっぴです。

今日は「不動産投資をするなら新築or中古?」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

目次
1. 不動産投資をするなら新築or中古?
2. 新築物件と中古物件のメリット・デメリット
3. 投資スタンスによって違う
4. まとめ

1. 不動産投資をするなら新築or中古?

不動産投資をこれから始める方、またはある程度の物件を購入し、脱初心者くらいの方にとって、物件を購入する時に一度は頭によぎるであろう、新築物件ってどうなの?という考え。

新築物件を購入した方からよく聞く意見は、“持っていることを忘れる”という言葉。

これは比喩ではなく、それくらい手が掛からないということです。

すべての設備が最新、新品のため、よくある入居直後のあれが使えない、ここの電気がつかないなどの細かな箇所の指摘や入居中の設備の不良の電話。

中古は何かと修繕がかかったりして管理会社からの電話にいつも怯えるとのこと。

「またどこか故障したのか!?」

そんな話を聞くとやはり投資するなら新築のほうがいいのか?とさえ思ってしまいますよね。

ではどちらが良いのかと聞かれたら、確かにどちらが正解とははっきりとは言えません。

というのもなんせ新築と中古のメリット・デメリットは本当に真逆だからです。

好み、という意見もありますが、強いて言うなら向き不向きという方が正しいかもしれません。

精神面で言えば新築に軍配が上がるし収益性でいえば中古のほうが優秀です。

ただし、資産形成を行うという意味では中古に軍配が上がります。

純粋に資産形成したいのであれば中古です。

その意味は後ほどのメリット・デメリットを挙げた上で説明しましょう。

2.新築物件と中古物件のメリット・デメリット

新築物件

メリット
(1) 修繕の発生がほとんどない
(2) 設備が最新のものなので内見時の印象は良い
(3) 設備が新しいので管理が楽
(4) 銀行の融資がつきやすい
(5) 融資期間が長く取れる
デメリット
(1) 新築時が取れる賃料が一番高い
(2) 利回りが低い
(3) 売却時の利回りが、新築時が一番低い

中古物件

メリット
(1) 賃料の下落がほとんどない
(2) 売却時の利回りが新築ほどは上がらない
(3) 新築に比べて利回りが高い
デメリット
(1) 設備の修繕リスクが新築に比べて高い
(2) 融資がつきづらい
(3) 融資期間が長く取れないケースがある

3.投資スタンスによって違う

優劣についてはどちらのほうが良いとは断言できません。

それくらい、どちらの長所も短所も真逆なのです。

強いて言うならば投資スタンスによって違うといったとこでしょうか。

個人的には不動産投資初期段階(つまり資産形成ステージ)では中古をおすすめします。

新築は詳細なシミュレーションをするとわかるのですが、時間の割に資産形成がすすみません。

新築物件の投資に向いているのはある程度、資産形成ができた方の節税対策などです。

または、ある程度資産形成ができたのでもうそこまでがつがつと絶対的に収益性を追求しなくてよくなった場合に立地の良い場所の新築とかが向いていると思います。

収益性を追求するならば地方の中古です。

しかしそんな物件ばかりのポートフォリオだと修繕リスクや出口戦略面で最終的に労力が非常にかかり、お金がある割には何かと忙しかったり手間がかかります。

ですが初期段階で都心の新築や築浅ですとなかなか資産形成ができないので、理想は投資初期段階では地方の中古、徐々に都心部に物件を寄せていくかんじです。

もしくは老後年金の足し程度あれば十分という考えでなおかつ日中、本業がかなり忙しいのであれば新築物件を1つか2つ、所有していればそんなに手間もかかりませんし定年を迎えるくらいの頃には十分な収益を生んでくれる物件が手頃に残る感じです。

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

この新築or中古論争は購入派or賃貸派のような論争が度々採り上げられてますが、これはもうその人の生き方や考え方、目標次第といったところでしょう。

あまりおすすめしないのが投資初期段階で新築ばかり買い続けることです。

これは同じタイミングでいろいろな問題が発生するため、リスクがきちんとヘッジできていません。

ポートフォリオとはその中に詰めるアセットの相関性が大事なので、新築や築浅と中古のお互いの特徴を生かしつつ、バランスよく組み込むことが重要です。

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