不動産投資を行う上でシミュレーションは必ず行うべき

こんにちは！よっぴです。

今日は「不動産投資を行う上でシミュレーションは必ず行うべき」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　不動産投資を行う上でシミュレーションは必ず行うべき

不動産投資をする上で、あまり多くはないと思いますがたまにシミュレーションをしない、またはほとんど上っ面の数字だけで物件を買おうとする人を見かけます。

車を買う時でも自宅を購入する時でも、不動産投資とは少し違いますが借入して買い物をする時はきちんと返済できるかどうかを判断してから購入の決断をするはずです。

大きな額の買い物になるので何か不測の事態が起こった場合、リカバリーができない可能性もあるのでより慎重に行うべきです。

その上で、不動産投資の場合は車や自宅と違い、返済原資が給料とかではなく賃料収入に頼ることになるのできちんと賃料収入が想定通り得られるのかどうか？が重要になります。

しかも大抵は、借入期間は25年とか30年とかのロングランになるのでより、重要になります。

ですので不動産投資をする上で購入前にシミュレーションを行うことは非常に重要です。

めんどくさい、なんて思うようであればそれは不動産だけでなく投資に向いていないと思います。

自分のお金のことですし、お金を増やしたくて始めるわけですから真剣に取り組まないと、自分だけでなく家族にまで迷惑がかかる可能性も出てきます。

そういうことにならないように、シミュレーションを行っておくことによってある程度のリスクやリターンを事前に可視化することができます。

2.　具体的にシミュレーションする項目

まず大事なのは賃料です。

気を付けなければいけないのは業者が提供してくるシミュレーションに記載されている賃料です。

これはまず間違いなく高めに見積もっています。

理由は、単純に見映えが良いからです。

想定といえども賃料を高くすることで業者サイドが受けるメリットはたくさんあります。

ですので、まずはその賃料が妥当なのかどうか、周辺相場から適正な賃料をはじきましょう。

そして、その賃料はいつまでもその金額が続くわけではありません。

建物が古くなればなるほど賃料は下がり続けます。

5年後、10年後、はたまた20年後にはいくらくらいまで下がるのか、そのことも頭に入れておかなければなりません。

次にコストです。

こちらも正確なコストをまずははじきます。

そして毎月かかるもの、1年に1回くらいしか発生しないもの、突発的に発生するものをある程度、把握しておきます。

そしてそれらがある程度出せれば、想定のキャッシュフローがわかります。

キャッシュフローも毎月ベースと年間ベースと算出します。

そして、最後に想定の出口の価格です。

この出口価格は売却時の想定年間収入から市場相場の利回りで割ればおおよその出口価格が算出できます。

この出口価格が分かれば、その時の残債から売却時諸経費を引いたものが売却時手残りとなります。

3.　シミュレーションの上で忘れてはいけない大事な要素

よく忘れがちなのは先程の賃料が築年経過と共に下落するということと、金利の上昇です。

不動産投資で受ける融資はほとんどが変動金利です。

現在は歴史上、類を見ないほどの低金利ですが、それが今後も必ずしもずっと続くとは限りません。

銀行も融資の審査の際に行っていますが、自分でもストレステストはきちんとかけておきましょう。

金利が1%上がった場合どうなるのか、5％上がった場合きちんと返済ができるのかなど、いろいろな角度からシミュレーションしておいて損はありません。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産投資はある意味、簡単な算数をきちんとできるだけで稼ぐことが出来ます。

なんとなくの感覚や直感だけで進めることなく、きちんとシミュレーションして数字で把握することは非常に大事です。

また、シミュレーションをいろいろとやっていると数字と数字の関連性が見えてくるようになります。

この段階までくると、それらを応用していろいろと他の人が目を付けないことに気付いたりして利益を出す機会が増えてきます。

是非とも机に向かってたくさんの物件のシミュレーションをして経験を増やすことをおすすめします。