新築アパート投資について

こんにちは！よっぴです。

今日は「新築アパート投資について」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　新築アパート投資について

新築アパート投資に関してはたまにテレビのCMが流れるくらいなので、”不動産投資＝新築アパート”という方程式が頭に浮かぶほどの人も少なくないのではと思います。

また、日本人は新築志向がめっぽう強いので、不動産投資するなら物件はやはり新築がよい、設備も最新だし内外装も新品だから賃貸も埋まる、だから投資としても安全だ、こう考える人もいると思います。

新築物件に関しては別記事にて中古と新築の優劣というか、それぞれの特徴を書いていますのでこちらも参考にしてみてください。(不動産投資するなら新築or中古？)

さて、新築アパートに投資する理由のひとつに融資がつきやすく、長い期間融資を受けることができるという点が挙げられます。

新築アパートが流通する理由としては、買い手(投資家)としては融資がおりやすいので不動産経営へのハードルが低くなるということと、新築のアパートを自分は所有しているんだという自己満足の面もあると思います。

そして売り手(仲介業者等)としては、そういった特徴もあり、紹介しやすい、成約に至りやすいということがあげられます。

こうして需給がマッチングしているというのが実情です。

2.　新築アパート投資はOK？

では純粋に投資としての実情はいかがなものなのか？

シンプルに新築アパートを投資として単体で見る分だと正直、投資としては期待できるものはありません。

その理由は、買った時が一番、収益性が高く、利回りが低いからです。

時間の経過と共に建物は劣化し、それに順応して取れる賃料も低下していきます。

また、売却するときの市場利回りは新築時が一番低く、これも時間の経過と共に利回りは上昇(価値が下がる)していきます。

ですので、購入時から時間が経つごとに購入価格から値段が下がっていくということです。

しかし、投資物件なので賃料が入ってくるので投資として完全にマイナスになるというわけではありません。

入ってくるインカムでキャピタルロスを埋めていくという構図です。

しかし、新築アパート投資は決してダメというわけではないのです。

新築アパートという条件と金融機関からの融資条件、そして出口戦略の組合せによってはアリなのです。

これはどれかひとつの要素がバランス崩してもいけません。

あくまで、“新築”、“アパートローン条件”、“出口戦略”、この3つです。

先程も述べたように、単体で見ると投資としての期待値は低いのです。

3.　新築アパート投資で気を付けなければいけないこと

先程も述べたように、ローン条件と出口戦略です。

通常であれば新築アパートへの融資は30年くらい融資が引けます。

そしてそういった金融機関の金利は2%台くらいです。

これは、金利が3%をオーバーしても良くないですし、融資期間が長く取れるからといって40年とかで組んでもダメです。

そして、築10年～15年経過後に売却する必要があります。

その理由は、築が15年過ぎだすとエアコンや給湯器といった設備が壊れだします。

そして、外壁なんかもそろそろメンテナンスが視野に入る頃です。

ようするに支出が多くなりだすということです。

しかし取れる賃料は15年も経過し出すと下落する一方です。

入ってくるものは減って出ていくものは増えます。

また、売却するにしても築20年以上経過し出すと、次の買い手の融資期間が短くなりますし売却時の利回りも徐々に高くなってきます。

ようするに、このあたりから内部収益率が悪くなるのです。

ですので、その境目あたりの築10～15年くらいのあたりで売却すると、それまでのキャッシュフローをきっちり取った上に、残債も10年以上分は減っているので、売却時にきちんと手残りが出るような計算になります。

この境目を過ぎるとキャッシュフローは出なくなったり時間経過する割には売却価格も下がるので残債が減っても手残りがあまり増えないということに陥るのです。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

新築アパート投資はこういった特徴があるので単に新築アパートを購入して保有するという戦略では投資効率が非常に悪くなるのできちんと計画立てて取り組むのがおすすめです。