民泊は不動産投資としてアリか？

こんにちは！よっぴです。

今日は「民泊は不動産投資としてアリか？」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　民泊は不動産投資としてアリか？

民泊、一時期流行りましたね～。

日本人の典型的な特徴というか、流行りだすとみんなそれに右へ倣えというか、あちこちで民泊をする人たちが出てきました。

多分、一時的には儲かるのでしょう。

ですが、民泊はホテルとほとんど内容が同じです。

ホテルと違うのはホスピタリティと共用部の面です。

結論から言うと、個人的に、基本的にはナシです。

しかし、例外的な特徴があればアリです。

では僕なりの理由というか意見を書いてみたいと思います。

２．その理由

(１)　参入が一気に増えました。

更にその後のインバウンド景気によって大量のホテルが供給されました。

今は新型コロナの影響で外国人の出入りがほとんどなくなりましたが仮に新型コロナ問題が終わってもおそらく人の流れは2019年末ほどに急回復しないでしょう。

大量に余ったホテルの行く末がどうなるか見物です。

そんな中で民泊だけが勝ち残るとは到底思えません。

(２)　以前に民泊物件が大量に市場に投入された際に、新制民泊法が制定されました。

年間の半分までしか運営できない上に、各行政ごとで独自の条例や規制などを設けており、運営が簡単ではありません。

また、集合住宅などはマンションの規約で民泊禁止が盛り込まれた物件がほとんどなので運営が難しいんですね。

丸々１棟マンションを建てて民泊運営している会社もありましたがそれってもうほとんどホテルと同じです。

(３)　民泊のニーズってなんだと思いますか？

宿泊という意味ではホテルと同じです。

ホテルと違うのは共用部とホスピタリティ面がが充実していないことだと先程書きました。

では民泊のニーズとはなんでしょうか？

それはコスト面と、ホストとの交流です。

ニーズはあるのですが、現在、日本で供給されている民泊物件にはそのニーズを満たすものがほとんどないのです。

(４)　ホテルもそうですが、物件の痛みが尋常ではありません。

基本的には外国人が利用します。

ご自身も海外旅行とかに行ってホテルに泊まった時に、宿泊してホテルの部屋を後にするときにどのような状態になっていますか？

お菓子は食べ散らかしてジュースもベッドの上で平気で飲んだり、バスルームは水浸しにしたりと、自宅と同じような使い方はしませんよね？

日本人ですらこうなのにこれが欧米人や中国人になったらどうでしょう。

海外に行くと、ホテルのスタッフと話した時に日本人は本当に使い方が綺麗だと言われたことがあります。

僕は比較的、帰る時にはベッドのシーツや枕をきちんと元に戻して畳んでおいたり、バスルームの水浸しがないように拭き取ったりして後でメイクさんが嫌な思いをしないようにするよう心掛けるのですが、家内はそんなことお構いなしなのでやはり多少、汚い状態になってしまうんですね。

それでも全然マシなそうです。

中国人客の使った後は本当にもう酷いそうです。

僕が聞いた話でもうそれは耳を疑いたくなるような最悪な話は、客室内のテレビやドライヤーなどを持ち帰ってしまうそうです。

ですので民泊も同じようになります。

(５)　エアビーではクリーニング費用としてある程度はデポジットするので被害100％という状態にはなりませんが、それでも毎日、リネンや室内清掃が必要になります。

こういったコストも、日本人は人件費が高いので外注すれば結構な費用になります。

また、家具家電なども劣化していくのでこういった費用も事前に計画建てて見積もる必要があります。

３．こういったケースならアリ

それは特殊なニーズを補う物です。

最近は空港周りにホテルも増え出してきましたが、僕が海外を旅するときに結構つらいのがトランジットです。

安い航空券をとって旅する人は直行便が少なく、トランジットをするケースが多いです。

さらに乗り継ぎまでに10時間くらい空いたりとか。

夜中の便でこのケースになると、空港のカフェで時間潰すのも限界があるので仮眠したくなるんですよね。

しかし、空港内や近辺のホテルは高い・・。

ここで思ったのが手頃な価格のデイユース。

タクシーでワンメーターとかで行けるエリアのデイユースがあればそれはかなりニーズがあるのはと思いました。

現に、民泊の流行りだしの時は羽田空港近くの民泊は絶好調だったそうです。

こういったニーズはなかなか解決されないので長い間、ニーズがあります。

あとは、避暑地の別荘などです。

日本ではホテルに泊まるときは、“○名1室　1人あたりの1泊料金”という表記になります。

４～5人家族とかだと、ホテルに1泊するだけで5万近くかかったりします。

海外のホテルだと1室いくらという考え方なので2人で泊まろうが3人で泊まろうが同じ金額なんですね。(1室あたりの人数制限ある場合もありますが)

ですので、夏休みとかにちょっと出かけたいけど旅行には金がかかる、と思っている人は多いはずです。

日本の不動産事情的に、田舎の別荘とかは価値がほとんどありません。

こういったものを安く買って、庭にバーベキューセットなどを用意しておけば、１日当たり20,000円とかであれば大家族からするとめちゃくちゃ助かりますよね。

車を持っている家庭は多いので、車で近所の観光や川遊びなどもできればローコストで最高の家族旅行になります。

毎週末だけでも稼働してくれれば月に16万円くらいの収益になります。

物件は下手したら数十万円～数百万円程度で購入できますのでリフォームして備品を用意しても大したコストになりません。

これだと年間の利回りが40％とか50％とか、場合によっては1年で回収してあとはドル箱状態になるかもしれません。

他にも、中央アジアの国の人たちは大家族とかで旅行するので、それだけの人が収容できる物件を１日あたり幾らというかんじで貸すのもめちゃくちゃニーズがあります。

なぜならホテルだとそれだけの人数を収容できないし、１日あたりの宿泊料金が半端じゃないことになるからです。

こういった特殊ニーズをカバーできるのは民泊しかありません。

４．まとめ

いかがでしたでしょうか。

民泊もやりようによっては面白いとは思いますがいくつかの条件をクリアしなければいけないのでそういった部分をクリアできるのであれば個人的にもやってみようかと思っています。

しかしやり方を間違えるとダメージが大きくなるのでそのあたりは慎重に計画建ててやりましょう。