こんにちは!よっぴです。
今日は「融資の返済期間はどれくらいがおすすめ?」というテーマについて書いてみたいと思います。
以下、目次です。
1. 融資の返済期間はどれくらいがおすすめ?
2. 不動産投資における融資の長短が影響する要素
3. 複数物件を所有する場合の返済期間の理想な形
4. まとめ
1. 融資の返済期間はどれくらいがおすすめ?
不動産投資において、銀行の融資は必須事項と言えるでしょう。
この時に、金利は選べませんが融資期間は銀行の審査結果の上限の中である程度は選べます。
この返済期間に最適な期間はあるのでしょうか?
実を言うと“最適な期間”というのはありません。
なぜなら、銀行融資の最適な返済期間はその他の要素に影響されるからです。
2. 不動産投資における融資の長短が影響する要素
その他の要素とは、物件の収益性と銀行の金利、そして借入額です。
これらの要素の複合的な組み合わせの結果、返済期間はどれくらいが良いのかがなんとなく判断できます。
物件の収益性が低く、銀行の金利、借入額が高ければこの時点で既に収支は芳しくありません。
ですので、返済期間は短いと資金繰りが厳しくなってしまいますので少し長めに取ることによってキャッシュフローを確保しなければなりません。
逆に、物件の収益性が高く、収支に余裕があるのであればさっさと返済してしまい、完全な所有物件としてしまうのもアリです。
不動産投資では銀行の借入が完済した途端にキャッシュフローが激増するのです。
キャッシュフローを取るか、キャッシュフローは後回しにして元本を早めに圧縮するかはその人の投資スタンスにもよってきます。
しかし、不動産投資初期の頃はキャッシュフローはとても重要です。
なぜ重要かと言いますと、原状回復費や不測の事態に対応するために資金の確保、次の物件を購入するための頭金作りに使うからです。
初期の投資計画の段階で終始、キャッシュフローが出ない融資期間の設定をしてしまうと余裕資金の確保ができない為、何かあった場合に対応ができなくなってしまいます。
3. 複数物件を所有する場合の返済期間の理想の形
まずはキャッシュフローが出る物件を購入し、キャッシュフローを出すために融資期間を少し長めにとる。
次に購入する物件は、キャッシュフローは出ないがローン期間が短く、早めに残債を減らしていく組み方をします。
この2パターンの組み方を1セットとしてポートフォリオを構築していくとキャッシュフローも得つつ、資産形成を図ることができます。
いちばん最悪なのは割高物件を掴まされ、融資期間40年とかでローンを組んでなんとかキャッシュフローが出るというレベルの話です。
もうこんなのは40年後のその物件の価値もよくわかんないですし、賃料は物件価格と共にガンガン下落するのですぐに投資計画が狂います。
ですので偏った投資でポートフォリオを組むことなく、他の要素との兼ね合いでうまくまわる組み合わせの案件のポートフォリオを組むのが理想です。
4. まとめ
いかがでしたでょうか。
果実を後で取るか、先に味わうか、、融資期間によってそのあたりが変わってきてしまうので自分なりのポートフォリオを組んでみましょう。
アドバイスとしては極端に長すぎても短すぎてもあまりよくないということです。