賃貸が決まらないからといって安易に賃料を下げてはいけない

こんにちは！よっぴです。

今日は「賃貸が決まらないからといって安易に賃料を下げてはいけない」というテーマについて書いてみたいと思います。

以下、目次です。

1.　賃貸が決まらないからといって安易に賃料を下げてはいけない

不動産投資を始めていくつか手持ちの不動産が増えていくと、当然、中には一度退去してしまうとなかなか埋まらないということが物件と少なからず出会います。

ここでよくやってしまうのが、反響もよくないし案内しても決まらないから賃料下げてみますか？という管理会社の提案に乗ってしまうことです。

なぜ賃料を下げることはＮＧなのか？

2.　その理由は

それは、不動産の価値が下がるからです。

え？賃料を下げただけなのに不動産の価値が下がってしまうの？？となりますよね。

収益不動産の価値は収益還元法という方法で価値が決まります。

例えばですが、年間賃料300万円のアパートがあるとします。

このアパートは5部屋とします。単純に、1部屋あたりの賃料は平均して5万円になりますよね。(300万円÷12か月÷5部屋)

そこで、ある部屋が空室になってしまい、なかなかテナントがつかないという理由で賃料を46,000円に下げたとします。

すると、もともとの5万円よりも4,000円安くなりました。

この4,000円のロスは年間にすると48,000円です。

もしこのアパートの市場の利回りが8%だとした場合、賃料48,000円のロスは、60万円のロスということになります。

例えばこのアパートをなにかの理由で売却しなければならなくなった場合、もともとは5万円×5部屋×12か月で年間の賃料は300万円でした。

しかし、もし他の部屋もテナント入れ替え時に同じように賃料を46,000円にした場合、賃料は年間で46,000円×5部屋×12か月で276万円となります。

どちらも利回り8%が相場だとしたら、賃料を下げる前は300万円÷8％で3,750万円でした。

しかし、賃料を276万円に下げたほうは3,450万円となります。

全く同じ物件でも賃料を下げただけで売却価格が変わってしまうのです。

3.　賃料でしか差別化を図れない物件の対策方法

よく、間取りが15平米くらいしかない単身用の3点ユニット物件などが乱立するエリアですと、元の広さが限られているため出来ることが限定的で設備などでも付加価値を上げられない場合、最終手段として手を打てるのが賃料を下げるだけということになります。

このような場合、自分が下げると他の競合物件も下げだすという負のスパイラルが起こり、市場の賃料相場の崩壊の原因となります。

こういった物件の打てる手としては、フリーレントを付ける、広告料を多め(2か月とか3か月とか)にする、家具家電を1つプレゼントするなどの方法を取った方が得策です。

例えば賃料を2千円下げたとしたら年間で24,000円です。2年で48,000円ですよね。

この金額より1か月分の広告料もしくはフリーレントのほうが安いのです。

また、家具家電を1つプレゼントとかでも大体2~4万円の範囲内のものが多いので賃料を下げるよりもそちらのほうがお得です。

このように、賃料を下げる前にまずはこういった別の方法を優先して手を打ってみましょう。

4.　まとめ

いかがでしたでしょうか。

売買のことを考えると賃料を下げるという行為は最悪の悪手です。

打てる手としては簡単なので頭を使わなくていいので選択してしまいがちですが、なるべく賃料を下げないようにして賃貸を決めるにはどうしたらよいかを考え、まずは手を打つべきです。